Первая очередь торгово-развлекательного центра «Антей» признана самым дорогим объектом коммерческой недвижимости в Екатеринбурге. 11,5 тыс. кв. метров ТРЦ, принадлежащих Андрею Гавриловскому, независимые оценщики оценили в 1,38 млрд руб.
При этом специалисты, нанятые областным Министерством по управлению госимуществом, по этой цене наряду с коммерчески привлекательной площадью посчитали и общие помещения. Квадратный метр лестничного марша стоимостью 113 тыс. руб. — достижение сомнительной почетности, особенно во время выплат налогов.
К слову, такие сложности возникли не только у Гавриловского. По завышенной (примерно в два раза) стоимости посчитали, например, здание Wow House на yлице Металлургов, принадлежащее Сбербанку, и супермаркет «Кировский», но владельцы недвижимости через суд смогли оспорить кадастровую цену.
| По кадастровой стоимости налоги рассчитываются на ТЦ «Антей». МУГИСО со следующего года включило в список и БЦ «Высоцкий». |
Кроме того, государство ставит бизнесменов в неравные условия, или вообще не учитывая здание в кадастровой оценке, или оценивая похожие по функциональному наполнению и расположению объекты коммерческой недвижимости с разницей в разы. Например, с ТЦ SILA VOLI, не от хорошей жизни многократно менявшей концепцию, требуют 51,7 тыс. руб. за квадратный метр, с «Алатыря» — 20,8 тыс., с «Гринвича» — 40 тыс., с пустого ТЦ «Комсомолл» — 13,8 тыс., с ТЦ «Мега» — 7,6 тыс., с «Радуги-парка» — 6,3 тыс., с ТЦ «Успенский» — 573 руб. «Где логика — непонятно», — удивляется Гавриловский.
Как государство вынуждает бизнесменов стать нищими, по ходу меняя правила игры, — в авторской колонке Андрея Гавриловского.
«Независимые оценщики МУГИСО нам насчитали по 113 тыс. руб. за квадратный метр. Причем такая же стоимость рассчитана и на помещения коммерчески непривлекательные (коридоры, лифтовые холлы, лестничные клетки, вентиляционные камеры). Из 11 тысяч квадратных метров, принадлежащих мне в «Антее», площадей общего пользования там 5,5 тысяч. Плюс парковка, которая тоже не покроет налоги. Хотя если бы получилось, то это была бы самая дорогая стоянка в мире.
Мы писали жалобу в межведомственную комиссию при МУГИСО, а потом — в суд. Мы отправили им стопку типовых жалоб по каждому объекту. Пишут: «Отказать, неправильно составлен документ». Все отказы — по формальным признакам.
| В Росреестре, куда мы тоже обратились, нам пишут: «Мы обнаружили только одну ошибку». И понизили кадастровую стоимость на 48 копейки. Молодцы! |
Оценщик даже не выезжал на место, не глянул внутрь, не поинтересовался прайсом. В «Антее» нет такой цены — 113 тысяч. В «Антее» «квадрат» продается за 50–60 тыс. Это легко проверить, мне деньги негде спрятать. Я ведь зарабатываю на аренде. Ставка известна. Перемножьте, вычтите плату за коммунальные услуги — и получите справедливую цифру. Я получил прибыль в десять раз меньше, чем должен отдать государству. Как я расплачусь?
Очевидна ошибка оценщиков. Но мне говорят, что МУГИСО не может повлиять на их решение. Коллизия? У заказчика, который платит, нет возможности проверить результаты работы? Быть не может!
Как получилось, что налог начисляется на помещения общего пользования? Когда мы сдавали объект в 2004 г., у БТИ было требование, чтобы у общих площадей (коридоры, лифтовые холлы, лестничные клетки) был титульный владелец. Им стал я (сейчас требование отменили). 12 лет нас это не беспокоило — и вдруг они венткамеры облагают налогом! А сейчас, оказывается, нет механизма, чтобы хотя бы пропорционально разделить фискальную нагрузку между всеми собственниками.
| Росреестр подтвердил, что квадратный метр на лестнице стоит 113 тыс. Правда, суд позже стимость снизит. Но что толку? |
В пересмотре цен мне отказали уже две инстанции: Росреестр и МУГИСО. Если откажет суд, то по идее «Антей» у меня должны забрать и выставить на торги. Но я сомневаюсь, что наберется слишком много охотников-коммерсантов на недвижимость с отрицательной доходностью. Получается, актив зависнет на балансе властей. И что они будут делать с ним? Лучше управлять? Так что если суд не пойдет навстречу — то национализация.
Сейчас арбитражные суды завалены исками от собственников коммерческой недвижимости. Это не единичный случай. Наверное, дорогие власти, у вас что-то системно не в порядке, если каждый второй идет в суд. И каждый объясняет, в чем дело.
Государство говорит: «Мы не можем снизить налоги, иначе у нас появятся выпадающие доходы». Я отвечаю: «Но они у вас и так появятся: у меня нет 50 млн, на которые вы рассчитываете. Я вам их все равно не смогу отдать, как бы ни хотел».
P.S. Прошел суд, арбитраж выписал независимых инспекторов из Челябинска, которые приезжали в Екатеринбург, что-то смотрели, фотографировали… И вот решением суда закреплено, что венткамера стоит 55,722 тыс. за квадратный метр. То есть за «квадрат» этажа с полезными и общими площадями в «Антее» собственнику придется отдать налогов из расчета 70 тыс. руб. за квадрат. То есть принципиально ничего не изменилось: я должен платить за пространство, с которого не получаю прибыль».
Фото: alihotels.ru
Вот куда бабло уходит