19 января 2015, 16:20

Виталий Калугин: «Недвижимость — бег по замкнутому кругу»

Виталий Калугин: «Недвижимость — бег по замкнутому кругу»
Фото: Дмитрий Горчаков, архив 66.ru
У популярного колумниста Портала 66.ru — первый текст в этом году. И свои традиционно неутешительные выводы он делает по мотивам годовых итогов рынка жилья. Говорит, пора завязывать с этими бесконечными планами купить квартиру. Особенно как инвестицию.

Много раз я обращался к этой теме. Сказал практически всё. Но спрашивают. Потому повторим урок. Тем более что вышла свежая аналитика от УПН. Учитывая каникулы — гораздо более интересная в силу длинного перерыва работы рынка. Что ж, поглядим.

Комментарии будут практически следовать по тексту. А в конце опять вывод. Те, кто читал предыдущие мои статьи по теме, могут закрывать колонку, потому что ничего не изменилось.

Итак. Констатация факта уменьшения количества предложений в базе с незначительным ростом средней цены предложения означает, что люди сняли 20% предложений примерно из середины ценового ряда. Я бы не привязывал это к каким-то обменным цепочкам. Скорее, простое осознание факта того, что нельзя же держать в базе заведомо неликвидную позицию, которая, может, там уже год стояла. Или просто договор у продавца с риелтором окончился (Новый год же!) и квартира из базы автоматически исчезла.

Темп роста в 4,5% за год при официальной инфляции 11,4% особенно впечатляет. Не потому даже что реальная потребительская инфляция вдвое выше. А потому что рост услуг ЖКХ должен скушать и этот рост, и еще немного залезть в карман. Всем ясно, что не будь девальвации почти на 80% — год должен был закончиться падением цен.

Рекорды. Они есть. Многие местные издания отмечали рекорд средней цены по центру в 100 000 руб./м2.

Самое большое недоумение вызывает темп роста стоимости объектов больших размеров: 3- и 4-комнатных. Не верю, если честно. Рынок декабря, да и всей осени — рынок маленьких объектов, фактически розничных. Массовый сегмент. Не по принципу «купить и жить», а по принципу «давай скорее пристроим рубли, пока можно». Не всем доступны «трешки» по 10 млн. А вот «однушечка» по 3 и сегодня — самое то.

Итак, с официальной частью покончено. Переходим в реальность. Формулирую так только потому, что цены формируются только по «хотелкам» продавцов. Как мне сказали в УПН пару лет назад. А как иначе? Думаете, ФРС будет делать какую-то аналитику? Нет у них такой функции. И желания. Вы что, полагаете, что цены из реальных договоров как-то совпадают с озвученными в базах данных? Расскажите об этом квартирным спекулянтам. В лучшем случае там скидки 5–7%. В худшем — полностью нерыночные цифры. Налоги — вещь серьезная.

Любые цены на недвижимость могут быть только индикативными. Это не булку хлеба купить. Квартиры без торга не берут. А ситуация сегодня не как в 2006 году — сегодня рынок покупателя: дисконты, кругом дисконты. И на мой субъективный взгляд — серьезные такие скидочки.

Объясню почему.

Людям грамотным понятно, что инфляция только начала разбег. И нет никаких шансов увидеть ее в текущем году ниже 20%. Даже официально. Учитывая рост цен основных продуктов уже на 20–25% прямо с января. Понятно, что в условиях, когда денег на еду пойдет еще больше, цены в лучшем случае вырастут на 5–7%, в худшем — останутся на месте.

Как я уже отмечал — высокая инфляция вытащит из кошелька жителей до 2 трлн рублей только на обеспечение предметами первой необходимости, еду и прочие обязательные платежи. Вставшие колом ипотечные кредиты снизят спрос на сумму до 1 трлн рублей. В некоторых сегментах рынка ипотека более 50% спроса обеспечивала. При средней цене недвижимости по стране даже в 75 000 руб. Получаем, что спрос упадет минимум на 40 млн м2. А это, на секундочку, более половины от вводимых ежегодно примерно 70 млн м2.

Вернемся к нашим баранам. При ожидаемой инфляции 20% и обороте розничной торговли в 700 млрд в Екатеринбурге получаем, что, если жители не хотят снизить потребление, то им придется потратить дополнительно примерно 140 млрд рублей. При средней цене метра 76,3 тыс. руб. это 1,8–1,9 млн м2 недвижимости. Аккурат примерно столько введут в этом году в Свердловской области. Совпадение? Иными словами, на эти метры денег нет. Совсем нет. Кроме тех неразумных (не люблю слово «идиотов»), кто берет ипотеку под 20+%. Если дадут, конечно.

Еще немного прикинем.

Среднемесячный доход в области, по статистке, примерно 35 тыс. руб., или около 420 тыс. руб. в год. Накинем еще 50% на разные нефиксируемые доходы (что поделать, примерно треть экономики в тени) и получим примерно 600 тыс. руб. Пусть у нас средняя семья из трех человек с работающими родителями (по факту далеко не так, но давайте будем оптимистами). 1,2 млн рублей дохода в год. Выкружить более 20% в месяц на квартиру маловероятно, согласимся, — 200 тыс. руб. в год. Жилищный кодекс считает нормой 12 м2 на человека + 6 м2 на семью, если не ошибаюсь. Итого — это «двушка» от 42 м2. При цене 76,3 тыс. руб. итого 3,2 млн рублей объект. Что соответствует 16 (!) годам накопления.

В условиях, когда на дворе долгосрочная стагнация, недвижимость уперлась в потолок платежеспособного спроса. Да, индикативные цены могут и дальше расти. В конце концов, если вы в принципе не можете купить кольцо с бриллиантом в 1 карат, то совершенно неважно, сколько оно стоит — 10 000 или 20 000 долларов.

Справочно. Накопленная с 2002 года официальная инфляция 361%. Даже если вам более или менее регулярно за счет аренды удавалось выкрутить 7% чистыми в рублях, то даже в этих условиях реальные цены вернулись в лучшем случае в 2009, в худшем случае в 2005 год.

Оно вам надо? 9 лет псу под хвост…

И ради чего? Чтобы, хоронясь от налоговой, каждый год, а то и чаще сдавать новым людям (им-то что — собрал вещи и съехал, а вам убыток от простоя + уборка и косметический ремонт)? И все это за какие-то 7–8% годовых чистыми и в рублях. Печально.

Я даже в доллары переводить не буду. Чтоб не провоцировать у вас инфаркт. Потому что есть сопоставимый эффект от альтернативных вложений. Так вот долларовый депозит под среднегодовые 6% (что приятно, без налога и под страхованием вкладов) стал выгоднее начиная с 2004 года. Если девальвация продолжится, то вернемся в прошлый век.

Людей часто возмущает перевод цен в доллары. Отвечу, что владельцы квартир и люди, которые покупают качественные импортные товары и ездят за границу более или менее часто, — одни и те же люди на 90%. Попробуйте представить, что в обмен за потраченные на м2 доллары вам придется отказаться от половины отпусков в год и/или вдвое сократить покупки хорошей еды. Вместо того чтобы сохранить dolce vita, да еще проценты получать по депозиту.

Самое замечательное, что депозит снимается за сутки. Квартиру быстрее 3 месяцев продадите без огромных скидок?

Ну и последний гвоздь в крышку гроба.

При «щадящей» ставке ипотеки в 16% (нереально, согласитесь) покупка трехкомнатной квартиры 120 м2 с 20% начальным взносом (еще одно невероятное допущение) и на 20 лет потребует ежемесячно около 100 000 рублей. В то время как аренда такой же с приличным ремонтом и набором всей бытовой техники край 50 000–55 000 + коммуналка. И неважно, сколько метров и комнат в квартире — отношение «ипотека / аренда» примерно то же. Даже еще год назад, при ставках 12–13%, это было 1,5:1.

Можно заявлять о том, что «будет потом свое, детям останется». Но подумайте хорошо — почему вы так уверены, что ваши дети через 20 лет будут здесь жить? Это раз. И что ваша квартира останется столь же хороша для рынка — это два.

Расскажу о себе. Когда мы приехали в город в 1996 году, то в нашем Парковом районе мечтой всей жизни казался новенький, красивый кирпичный дом на Мичурина, 239. Цены для 1996 были просто нереальны. Но прошло менее 20 лет. Теперь район застроен массой просторного, современного жилья, а мимо Мичурина пустили оживленную трассу. Бывал я в том доме. С высоты нынешнего выбора и лифты убогие, старые, и метраж уже маловат. И квартплата высоковата — понты еще остались (охрана, то-сё). Парковки, почитай, нет. А у половины дома трамвай под окнами брякает. Именно поэтому цены там ниже средних по домам такого класса.

Ну, пора заканчивать ежегодный бенефис недвижимости.

Покупать можно советовать только тем, кто хранит валюту. 900 долларов за метр, можно начинать подбирать варианты. С учетом долларовой инфляции это 2004 год как раз. Можно подождать, пока рубль опять рухнет на 80, и тогда вы короли. Выжмете 10% скидки с продавца — и вуаля!

Владельцам инвестиционных квартир напоследок скажу. В кризисной экономике налоги будут выжимать именно из вас. Крупный бизнес наполовину хромает, оставшийся трогать не будут, чтоб не прессовать нужных людей. Средний и малый, кто не умер, уйдет в тень. А вы на виду, имеете дорогие и малоликвидные активы. Стричь таких просто и приятно. Социально полностью безопасно. Так что ждем высоких ставок налога, высоких кадастровых цен. Акцизов на бензин для дорогих машин и т.п.

Удачи.