1 ноября 2012, 17:57

Виталий Калугин: «Недвижимость — выбор для «альтернативно одаренных»

Почти всем нравится недвижимость. Но по разным причинам. Плохо, что только меньшинство много на ней заработает, а большинство — потеряет.

Надо признать, что любовь эта полностью иррациональна у того же большинства. Человек так устроен. Если можно пощупать актив — вот оно, богатство. Снять шоры и оглядеться кругом в поисках альтернатив не у всех достает ума. Это и есть «альтернативно одаренные».

Как это обычно и бывает, вокруг большого стада жирных глупых коров крутится море волков. Вот они да, зарабатывают. И если на рынке бум — то много. Сами посудите, без кого не бывает рынка? Это маклеры, нотариусы, ФРС. Посредники и регистраторы. Рисков ноль, активов — минимум (стол, стул, компьютер), арендованный офис. А поскольку суммы сделок — с шестью нулями, то и комиссии немалые. Потому среди маклеров такая плотная конкуренция.

Далее, производители, то бишь застройщики. Если кто поприличнее, то строит на свои, а потом продает. Я имею в виду свои деньги плюс частично банковские. Риски огромные, так как сроки велики, а прогнозы рынка туманны. Но если угадал с началом экономического бума, то профит также огромен, ведь 40–50% рентабельности от миллиардных проектов вкусны. А вот если кризисом шибануло, тогда да. Но тут обычно банки попадают. Некоторые до сих пор контролируют недвижимость обанкротившихся застройщиков после кризиса 2008–2009 гг.

Сразу замечу: эти две группы всегда поют под одну дудочку. Никогда не читаю комментарии по рынку от застройщиков и/или от риелторов. Очевидный конфликт интересов. Эти две группы — кукушка и петух из басни.

Но гораздо интереснее анализировать поведение главных жертв — покупателей. Где-то даже научный интерес просыпается, так как любовь к недвижимости очень интересная патология массового сознания. Психоз, если хотите, поскольку ее покупка есть одна из величайших глупостей с финансовой точки зрения. Разумеется, в российской действительности.

Начнем с простого. Покупка может быть оправдана, только если рост цены актива плюс денежный поток от нее превышает инфляцию. Поэтому в развитых экономиках рост на 4–6% в год нормален при инфляции в 2–3%.

Также хорошо, если платеж по ипотеке не превышает арендный платеж за такую же квартиру. У нас — ипотечный платеж в 40 000 за двухкомнатную квартиру арендной стоимостью 25000 с коммуналкой сплошь и рядом. Поймите, граждане, ставка 12–15% годовых может быть финансово покрыта только ростом цены в год на сопоставимые цифры, что не факт. Готов доказать.

Вот таблица средних цен с сайта УПН за 2007 год. Глубже не нашел. Рядом курс бакса.

Цена, руб. Курс $ Цена, $ Накопленный % с 2007 % на текущий момент
29.01.2007 65 580 26,5575 2 469 0,7% -2,0%
29.05.2007 66 720 25,8884 2 577 3,5% 8,9% 0,5% -2,9%
30.10.2007 64 860 24,6983 2 626 -1,1% 6,3% 1,1% -3,5%
29.04.2008 63 720 23,6037 2 700 -1,9% 6,1% 1,6% -4,5%
28.10.2008 63 920 27,3507 2 337 -1,3% -2,7% 1,7% -1,6%
26.04.2009 56 850 33,3904 1 703 -5,6% -13,8% 5,4% 7,5%
27.10.2009 57 200 28,9403 1 976 -4,5% -7,2% 5,4% 3,5%
24.04.2010 53 240 29,0882 1 830 -5,8% -8,2% 6,2% 7,5%
25.10.2010 54 100 30,2258 1 790 -4,7% -7,7% 10,6% 10,7%
26.04.2011 57 540 30,2258 2 063 -2,9% -3,9% 12,5% 4,1%
27.10.2011 61 020 30,2258 1 996 -1,4% -4,2% 12,2% 9,8%
27.04.2012 66 770 29,277 2 281 0,3% -1,4% 5,1% -7,6%
28.09.2012 68 440 31,2221 2 192 0,7% -2,0%

Поясняю. Столбец «Накопленный процент» показывает, сколько процентов годовых я получаю, если купил в январе 2007 г., в рублях и долларах соответственно. То есть 0,7% годовых в рублях и -2% в долларах. Последние два столбца — сколько процентов я получаю СЕГОДНЯ, купив, соответственно, в указанные даты. То есть максимальную доходность в рублях — 12,5% годовых, я получил бы, купив в октябре 2010 г. Кстати, и в долларах так же.

Меня эти минусы не удивляют, я просто оцифровал на практике то, что знал всегда.

Два вывода. Первый: математическое ожидание доходности на сегодня рублями всего 5,8%, баксами — лишь 1,7% годовых. Второй — покупка недвижимости может быть выгодна только на дне кризиса, условно говоря, когда на улицах хаос.

Отвечу критикам заранее. Доходность можно повысить сдачей в аренду. Но тут четыре подводных камня. Ставки аренды «грязные», порядка 7–9% годовых. Максимум. А вот налог на имущество и коммунальные платежи (и то, и другое только растет) уменьшают даже эту нищенскую доходность на 1,5–2% годовых. И второе: это если вам повезло найти долгосрочного арендатора. Если нет, то до половины времени квартира будет пустовать, то есть нести чистые издержки. И еще — когда-то до вас доберется налоговая и стрясет свои 13%. Это неизбежно. Третье: реальная инфляция. Она откусывает каждый год по 6–10% стоимости. Ну и последнее: случись кризис — арендные ставки упадут. Так что на долгосрочном этапе рост цен плюс доходы от недвижимости не покроют инфляции на 99,9% вероятности.

Но самая засада впереди. Когда вам надоест играться в собственника, вы можете обнаружить, как в той сказке, что «никто за корову цены не давал». Я очень сильно подозреваю, что публикуемые цены отличаются от реальных в сторону уменьшения на 3–7% минимум. Совершенно точно знаю, что сделки в 2008–2009 гг. бывали минус 15–20% от первоначальной цены.

Если вы упрямы и хотите продать по своей цене — будьте готовы к полугодовой и более экспирации. А инфляцию никто не отменял. То есть еще минимум 5% потерь на актив, не считая комиссий риелторов и нотариуса.

Вы поймите, люди добрые, что все это — массовое сознание, это причина всех кризисов и пузырей. Если вы покупаете, то очень может быть, что это вершинка и вы переплачиваете. А если продаете, то близко дно рынка. И дадите дисконт более умному. Большинство всегда жертвы. Что на фондовом рынке, что на рынке недвижимости. Чьи жертвы — уже сказал. Очень трудно заставить себя продать, когда рынок прет вверх. Но продавать-то надо. Для тех, кому это неочевидно, опять поясню.

За тот период, что указан в таблице, матожидание доходности от вложений в золото составляло 16,3%, а от роста нефти — в 7,5% годовых в долларах. Вклады в банке мало того, что страхуются, так и приносят 10–12% рублями и 5–7% долларами. Учитывая, что среднегодовая девальвация составляет чуть более 4%, получается, что тупой совершенно рублевый вклад в банке под 11% годовых полностью соответствует покупке недвижимости.

И последнее. Последний, совершенно иррациональный аргумент инвесторов в недвижимость: «Я вкладываюсь в жилье для своих детей». То есть налицо некая стратегия. Это самообман.

Первое: почему вы уверены хотя бы в том, что ваши дети будут жить в выбранном вами городе, не говоря уж о стране?

Второе: почему вы уверены, что цены на недвижимость через 10–15–20 лет будут выше, чем процент по вкладу в банке, особенно если мы на пороге глобальных проблем?

Третье: почему вы уверены, что купленная недвижимость будет иметь высокие потребительские свойства на тот момент (то есть будет комфортна, находиться в на тот момент приличном районе)? Я вам навскидку назову пару проектов, которые были престижными (и дорогими) 10–15 лет назад, а сегодня цены на них плачевны. Так не лучше ли копить деньги под боком и купить недвижимость тогда, когда вам она реально нужна?

Четвертое: почему вы уверены, что ваши права на актив неоспоримы? История с нанопылью (многие в курсе) очень смешна, но очень поучительна. Я полагаю, что 5–10% квартир несет на себе системный риск — обойденных в прошлом детей, внезапно появляющихся супругов и т.п. А ведь большинство квартир — вторичка.

Ну и наконец пятое: если через 2–3–4 года под окнами будут ходит толпы голодных людей под красными или черно-желтыми знаменами, то вы будете молится на того, кто даст вам хотя бы полцены от сегодняшней, ибо это будет чистой воды благотворительностью.

Вы можете быть уверены только в одном: у вас на шее актив, который в лучшем случае будет генерировать нулевой денежный поток, в худшем — будет кушать ваши деньги на содержание.

Перефразируем Окуджаву: «Если выпало инвестировать в кризис, лучше держать деньги максимально ликвидными». Ничего такого, что нельзя было бы превратить в кэш более чем за неделю.

Пару слов про зарубежную недвижимость. Большой привет тем, кто купил домик в Испании (падение за 4 года на 40%), Хорватии, Болгарии. Много заработали? Вот и я говорю — проще было арендовать пару раз в год на месяц…

Окончательный и главный итог — покупайте метры, когда танки на улицах. Все остальное время — в банк. Совет для большинства.

Удачи.