Раздел Бизнес
11 ноября 2008, 12:56

Банки смогут продавать заложенные «ипотечные квартиры» без суда

В начале следующего года у сокращенных из-за кризиса россиян “первой волны” закончатся выплаченные им компенсации.
Именно тогда, по прогнозу экспертов, начнется угрожающий рост просрочки по набранным гражданами кредитам, пишет во вторник газета "Московский комсомолец".

Как помочь банкирам - пусть и за счет заемщиков, придумали депутаты. В Госдуму внесены поправки, разрешающие банкам-кредиторам продавать оставленные в залог под ипотечные кредиты квартиры без необходимого сегодня решения суда. Еще одно предложение - ввести уголовную ответственность за просрочку платежей от 10 тысяч рублей.

Банкиры, отметим, не зря лоббируют подобные законы, ведь, если проблема обеспечения кредита за счет выселения неплательщика из заложенного жилья будет решена, ипотека станет более привлекательной - правда в основном для банков, а не для людей, ради которых ипотека вроде бы задумывалась.

По мнению разработчиков, благодаря новому законопроекту решаются проблемы тех банков, которые имели неосторожность слишком увлечься ипотекой. Когда всех накроет волна невозвратов (а с начала года объем просроченной физлицами задолженности банкам уже увеличился на 50%), банки смогут по-быстрому добиваться изъятия и продажи заложенного имущества.

Если сейчас кредиторы еще дают неудачливым заемщикам послабления (например, до устройства на новую работу уменьшают или вообще отменяют платежи), то с принятием поправок поблажкам может прийти конец: легче продать недвижимость.

Если поправки будут приняты, остаться без жилья в России в условиях кризиса станет гораздо проще. И даже, как предполагают депутаты, безболезненнее. По словам автора законопроекта, председателя Комитета Госдумы по собственности Виктора Плескачевского, у добросовестного заемщика появится возможность не усугублять свое положение - не увеличивать долг, а “согласиться на реализацию залога". То есть на быструю - без суда - продажу квартиры, покупку которой сделал невозможной кризис.

Причем, чтобы квартира уплыла из рук, вовсе не обязательно будет становиться злостным неплательщиком. Выплаты по кредиту должны быть просрочены всего на три месяца. Или достаточно размера просрочки в 5% от суммы займа. Расправиться” с заемщиком, после того как он таким образом проштрафился, банкир, правда, так просто не сможет.

Придется соглашаться - суд не поможет

Таким образом должнику предоставляется свобода выбора - либо добровольно согласиться на "отъем" квартиры, заключив с банком допсоглашение к договору, либо отстаивать свои права в суде. Который, судя по всему, поддержит кредитора, если просрочка превысила вышеназванные лимиты.

А если не нравится сумма, в которую оценили квартиру, - тогда можно обращаться в суд.

Другое дело - как заставить заемщика заключить дополнительное соглашение, согласившись на добровольную продажу квартиры? У банкиров в запасе множество способов давления: повышение ставок по кредиту, занижение оценки залога и т.д. Согласие заемщика на продажу его имущества без суда может стать неформальным условием предоставления кредита.

Впрочем у такой банковской страшилки будет и тормоз: отсутствие переселенческого фонда, в который должен переезжать бывший владелец изъятой квартиры. Разработчики новых законопроектов уверяют, что без крыши над головой никто не останется.

Прежде всего, банк должен будет вернуть получателю ипотечного кредита суммы, которые тот успел выплатить в качестве первоначального взноса и в погашение кредита (за вычетом банковских процентов).

Кроме этого тем должникам, у кого заложенное жилье окажется единственным, могут в судебном порядке разрешить отсрочку платежей на год, только после этого право собственности на квартиру будет окончательно отобрано. Далее квартиру выставят на аукцион, и, если банк продаст полученную жилплощадь по более высокой цене, чем указано в ипотечном договоре, должник сможет получить еще и часть этой разницы.

Бывшим владельцам проданной квартиры пои этом планируют предоставлять специальное "социальное" жилье, которое будет принадлежать, по всей видимости, местным органам власти. Предположительно, переселять туда будут на время - для того, чтобы дать людям возможность справиться с неожиданно возникшими трудностями.

Очевидно, ипотечных неплательщиков начнут селить в общежития, как это уже произошло с теми, кто задолжал приличные суммы за коммунальные услуги и был за это выселен из своих квартир.

Есть, кстати, и эксперты, уверенные, что предоставление неплательщикам "социального" жилья не является необходимым, что это чрезмерная забота о банкротах, которые не относятся к беднейшим слоям населения и в состоянии сами решить свои проблемы.

У сторонников такого подхода есть еще одно соображение: если люди убеждены, что ни при каких условиях не останутся на улице, добиться от них своевременных выплат по ипотечным кредитам будет сложно. А вот если такую уверенность отнять - должники будут вынуждены платить в полном объеме и точно в срок.

Тормоз для ипотеки

Напомним, ипотека, собственно, и представляет собой залог недвижимого имущества в обеспечение обязательства по кредитному договору, а суть любого залога заключается в том, что его можно потерять, если не выполнить своих обязательств.

С точки зрения рядового гражданина, квартира - это святое, с точки зрения кредитора - залог, который в случае невозврата долга можно забрать и реализовать по своему усмотрению. Залог недвижимости является ключевым моментом ипотеки: без гарантии погашения займа она не заработает. Однако тут же возникает встречный вопрос: что делать должникам по ипотечным кредитам, если кредиторам законодательно разрешат выселение из заложенных квартир?

Проблема выселения неплательщиков из заложенного жилья пока не решена в России. На сегодняшний день банк не имеет права забрать квартиру должника. Этому препятствует, в частности, Гражданский процессуальный кодекс (ГПК), запрещающий принудительно выселять граждан из квартир, являющихся их единственным жильем.

Отсутствие возможности забрать у людей жилье, находящееся в залоге, никак не способствует снижению рисков для ипотечных кредиторов, удерживает на высоком уровне процентную ставку по кредитам и препятствует развитию ипотеки в целом..

Теоретически это было понятно всем. Банки непрестанно лоббировали соответствующие поправки в действующее законодательство, но никаких практических шагов к изменению ситуации принято не было.

Первым итогом лоббирования стало принятое еще в 2004 году постановление Госдумы о принятии поправок в Федеральный закон "Об ипотеке". В ст. 446 ГПК, запрещающую выселять граждан-должников и членов их семей из единственного жилья, было предложено внести изменение, исключающее эту норму в случаях, когда это жилье является предметом ипотеки. Возможное разрешение продавать находящие в залоге квартиры без суда - следующий шаг в том же направлении.

Тем временем, по сообщениям местных СМИ, в регионах начинается целая кампания по выселению ипотечных должников из квартир, купленных по программе "Доступное жилье".

"Доступное жилье" таким образом грозит обернуться для множества семей настоящим бедствием. Очевидно, некоторые заемщики не рассчитали свои финансовые возможности и допустили серьезные просрочки по выплатам. В Алтайском крае наложен арест на имущество 12 должников АИЖК, в Ставропольском крае, где число неплательщиков доходит до 25%, – 18, столько же – в Волгоградской области, несколько – в Башкирии.

Жилье, которое заемщики предоставляли в банк в качестве залога, может быть изъято и реализовано на аукционах, а сами должники – выселены без предоставления жилплощади.