Раздел Бизнес
29 августа 2008, 17:21

Уральские риелторы пытаются реанимировать рынок искусственным дефицитом жилья

Грядущий рост цен на жилье стал самой обсуждаемой темой среди участников местного рынка недвижимости.
По этому поводу даже была проведена специальная пресс-конференция. Между тем, независимые аналитики указывают на то обстоятельство, что для подорожания квадратного метра в Екатеринбурге никаких предпосылок нет – просто риелторы в условиях стагнации рынка пытаются искусственно поднять спрос на плохо продающееся жилье.

Самые смелые открыто выступают с идеей создания искусственного дефицита. Это невероятное по своей сути предложение озвучила на днях гендиректор компании «СМУ-3-Инвест» (подразделение компании-застройщика «СМУ-3», прим. НР) Елена Козырева. В ходе мероприятия, собравшего риелторов, строителей и других участников рынка, г-жа Козырева открыто предложила УПН создать искусственный дефицит жилья в Екатеринбурге. По ее мнению, для этого достаточно ограничить предложение квартир, содержащихся в риелторских базах. Козырева мотивировала идею тем, что многие объекты значатся в базе месяцами, так как на них нет покупательского спроса. Искусственный же дефицит станет толчком для активности покупателей, пояснила г-жа Козырева. К чести Уральской палаты недвижимости, ее руководство от такого сомнительного шага отказалось.

Однако это не помешало той же УПН предсказать рост цен и столь ожидаемый риелторами конец стагнации рынка. В разрезе этого прогноза палата накануне опубликовала анализ вторичного рынка жилья по состоянию на 26 августа, из которого следует, что рынок начал расти, и такая тенденция будет только усиливаться. «В Центре (ценовой пояс, прим. НР) за последний месяц наблюдался рост стоимости жилья. Он составил 0,9%. Сегодня цена квадратного метра в самом дорогом районе выросла до уровня в среднем 80 тыс. 850 рублей», – говорится в отчете. Справедливости ради надо отметить, что в других поясах аналитики УПН роста не усмотрели, однако тезис о скором подорожании жилья донесли до потенциальных покупателей другим способом – через СМИ. По всей вероятности, устав от «скучного» рынка «вторички», некоторые екатеринбургские издания бойко заявили о грядущем подорожании жилья, что было на руку продавцам и посредникам. Тем самым достигалась их главная цель – подготовка почвы для ажиотажного покупательского спроса.

Между тем, в самой Уральской палате недвижимости признаются – говорить о росте цен на вторичное жилье в Екатеринбурге очень и очень преждевременно. Как сообщил «Новому Региону» аналитик палаты Гурам Тухашвили, до конца этого года рост цен на жилье будет «крайне незначительным». К примеру, на окраинах Екатеринбурга сейчас стремительно дешевеют с каждым годом ветшающие хрущевки и брежневки. Со временем эта тенденция, отмечает г-н Тухашвили, только усилится. Рост если и заметен, то только в городском центре и на так называемые «спецпроекты» – эконом-класс хорошего качества. При этом в УПН указывают, что в Екатеринбурге вновь вырос спрос на однокомнатные квартиры. Активный интерес покупателей к такому жилью риелторы связывают с тем, что все, кто нуждался в двух или трехкомнатных квартирах, приобрели их какое-то время назад. Хотя такую ситуацию можно объяснить и по-другому – с рынка ушли покупатели с большими деньгами, уступив место тем, у кого хватает средств лишь на однокомнатное жилье.

То, что категория покупателей изменилась, в УПН также подтверждают. «На конец 2006 года около 40 % покупателей приобретали жилье через ипотеку. Если добавить к ним тех, кто занял деньги у знакомых или взял потребительские кредиты, то показатель составит около 50 %. Сегодня же с ростом требований банков к заемщикам, снижению денежной массы в самих банках, количество покупок в кредит снижается», – говорит Гурам Тухашвили. При этом он отмечает, что рынок стал носить обменный характер – многие люди стали улучшать свои жилищные условия, избавляясь от прежних квартир. «В данном случае фигурируют не миллионы, а недостающие суммы», – уточняет аналитик.

По мнению экспертов, это, в свою очередь, может свидетельствовать о том, что с рынка уже давно ушли настоящие покупатели, имеющие средства на чистую покупку, а новые на смену прежним еще не появились. Что касается «инвесторов», покупающих жилье с целью последующей перепродажи, то в условиях отсутствия покупателей жилой недвижимости, они переориентировались на коммерческие объекты. О невысоком покупательском спросе свидетельствует и тот факт, что продажи квартир с дисконтом, получившие развитие в последний год, сохраняются. «Квартиры с дисконтом продаются и сейчас, скидки составляют от 3 до 5 %», – говорит г-н Тухашвили.

Независимые эксперты отмечают, что настоящие покупатели с рынка действительно ушли. «Думаю, что покупателей стало меньше – кредитная политика ужесточилась и новый спрос появится еще не скоро», – сообщил «Новому Региону» ведущий аналитики ИФК «Уником-Партнер» Денис Крылов. Кроме того, он высказал предположение, что риелторское сообщество целенаправленно «подогревает» вторичный рынок жилья.

«Подобные заявления риелторов – это вынужденная мера в условиях стагнации. Условия по ипотеке ужесточились, спрос на жилье упал, и в этих условиях надо что-то предпринимать. Правда, есть один нюанс – для этих целей выбрано удачное время – в условиях дефицита жилья в Москве и предстоящей деловой активности с наступлением осени и Нового года, риелторы полагают, что такой прием сработает. Не исключу, что они захотят «подогреть» рынок, «наращивая» цены в среднем на 1 % в месяц. Хотя опять-таки, мы не Москва и объема предложения у нас на рынке достаточно», – отмечает г-н Крылов.