22 мая 2009, 12:13

Выбор редакции

Он просто посыпал дорогу «Бионордом», а потом… Шок-тест реагентов от 66.ru
Каждый год в Свердловской области пытаются покончить с собой 300 подростков
Большие чистки после расследований о тюремных пытках: спецкору 66.ru закрыли доступ в СИЗО и колонии

Управление доверием

Кризис обострил проблему управления объектами недвижимости на Урале

Татьяна Шушакова

Кризис обострил проблему управления объектами недвижимости на Урале – вскрылись серьезные недостатки, связанные с неграмотной эксплуатацией здания и брокериджем. Сложившаяся ситуация может сыграть на руку пока мало востребованным в регионе внешним профессиональным УК. Одни участники рынка ожидают ажиотажный спрос на их услуги, другие – скептически отмечают, что для начала им придется на практике доказать эффективность своей работы на наиболее проблемных объектах.

«Управление объектом – сегодня стало больным вопросом для большинства уральских девелоперов, - уверен директор агентства коммерческой недвижимости «E.R.A.» (Челябинск) Сергей Еремеев. – Кризис выявил все болезни «родных» УК, которые, как оказалось, не могут профессионально работать в резко изменившихся условиях». По его словам, среди их недостатков – неповоротливость при принятии решений в эксплуатации и финансовых вопросах, отсутствие опыта работы с разными группами арендаторов и различными сегментами рынка недвижимости. Усугубило ситуацию, подчеркнул эксперт, и поведение арендатора, который раньше «закрывал глаза» на многие текущие проблемы жизнедеятельности объекта, а сейчас их ставит в укор собственнику, тем самым пытаясь снизить стоимость аренды.

Генеральный директор УК «Владимир» Татьяна Черноскутова считает: «На практике собственникам зачастую не хватает специальных знаний в сфере управления недвижимостью, квалифицированных кадров, особенно руководящего состава, наработанных связей, - пояснила эксперт. В результате, по ее словам, даже при растущем рынке методом проб и ошибок многие собственники получали низкую эффективность от управления недвижимостью: высокий процент вакантных площадей, переплаты за энергоресурсы, преждевременный выход дорогостоящего оборудования из строя, ускоренный износ отделочных покрытий и другое. Кризис лишь только усугубил ситуацию.

Вместе с тем до последних пор уральские бизнесмены предпочитали самостоятельно управлять объектами, нежели отдавать этот процесс на аутсорсинг внешним профессиональным УК. «Застройщики на Урале обычно не доверяют чужим управляющим компаниям, предпочитая создавать собственные. Во многом из-за того, что идея УК как отдельной организации еще слишком нова на рынке недвижимости, большинство девелоперов еще не успели привыкнуть к такому новшеству», - считает заместитель директора УК «AVS Девелопмент» Алексей Гущин.

А директор департамента управления компании London Consulting & Management Company (LCMC) Надежда Исаченко считает, что основными причинами выбора в пользу самостоятельного управления являются недоверие к привлеченным специалистам и боязнь потерять объект. «Многие бизнесмены до сих пор относятся к аутсорсингу настороженно. И этому есть историческое объяснение: до сих пор собственник боится пускать в свой бизнес «неизвестных», не подчиняющихся ему людей, так как помнит еще схемы ведения бизнеса в 90-е годы», - пояснила Надежда Исаченко. Таким образом, по данным LCMC, в настоящее время не более 10% объектов коммерческой недвижимости в России переданы в управление внешним компаниям, остальными 90% - занимаются сами собственники. При этом на Урале этот процент на порядок выше.

Профессиональные УК решили не упускать шанса для освоения рынка Урала. Активизировались местные управляющие компании, повышенный интерес к региону сегодня проявляют московские и зарубежные игроки. Компания IQ Property Management, в управление которой находится в настоящее время индустриальный парк «Пышма» (Свердловская область), активно развивает свою деятельность в регионе. «Внешние компании с более низкими издержками за счет масштабности становятся более привлекательными для владельца, чем внутренние структуры», - уверен генеральный директор УК IQ Property Management Евгений Гриханов. Его компания сегодня предлагает в регионе полный спектр услуг для обеспечения эффективного управления и комплексного обслуживания как производственно-складских помещений, так торговых комплексов и бизнес-центров.

Terra Direction осенью прошлого года объявила о заключении договора с уральским застройщиком ООО «НИКС и К», согласно которому УК будет осуществлять на эксклюзивной основе брокеридж, в дальнейшем – долгосрочное управление многофункциональным комплексом SUMMIT в Екатеринбурге. В конце прошлого года в Екатеринбурге начала оказывать услуги по технической эксплуатации и управлению недвижимостью компания ООО «ОКИН ФЭСИЛИТИ РУ», которая является дочерней структурой европейского холдинга OKIN GROUP. Столица Среднего Урала стала вторым городом после Москвы в России, где начал работать европейский холдинг. По словам президента ООО «ОКИН ФЭСИЛИТИ РУ» Яна Кэмбелла, в настоящее время в Уральском регион рынок профессионального внешнего управления объекта недвижимости находится в стадии становления.

«Из-за дефицита на местном рынке грамотных специалистов с серьезным опытом работы, многие уральские собственники вынуждены заниматься самостоятельно непрофильной для себя деятельностью. В итоге часто страдает качество управления и повышается риск инвестиций», - сообщил Ян Кэмбелл. Он уверен, что услуги «ОКИН ФЭСИЛИТИ РУ» будут востребованы среди уральских владельцев недвижимости, которые сегодня заинтересованы в сокращении издержек на содержание здания при сохранении высокого качества управления объектом.