Автор: Татьяна Шушакова
Кризис обострил проблему управления объектами недвижимости на Урале – вскрылись серьезные недостатки, связанные с неграмотной эксплуатацией здания и брокериджем. Сложившаяся ситуация может сыграть на руку пока мало востребованным в регионе внешним профессиональным УК. Одни участники рынка ожидают ажиотажный спрос на их услуги, другие – скептически отмечают, что для начала им придется на практике доказать эффективность своей работы на наиболее проблемных объектах.
Выявление болезней
«Управление объектом – сегодня стало больным вопросом для большинства уральских девелоперов, - уверен директор агентства коммерческой недвижимости «E.R.A.» (Челябинск) Сергей Еремеев. – Кризис выявил все болезни «родных» УК, которые, как оказалось, не могут профессионально работать в резко изменившихся условиях». По его словам, среди их недостатков – неповоротливость при принятии решений в эксплуатации и финансовых вопросах, отсутствие опыта работы с разными группами арендаторов и различными сегментами рынка недвижимости. Усугубило ситуацию, подчеркнул эксперт, и поведение арендатора, который раньше «закрывал глаза» на многие текущие проблемы жизнедеятельности объекта, а сейчас их ставит в укор собственнику, тем самым пытаясь снизить стоимость аренды.
«Многим собственникам казалось, что управление объектом нужно всего лишь собирать с арендаторов деньги и поддерживать здание в хорошем состоянии», - отметил генеральный директор ЗАО «ПРЕД-Групп» (Екатеринбург) Вячеслав Талашманов. Однако, по его словам, кризис показал, что этого недостаточно, у владельца далеко не всегда есть грамотно выстроенная, эффективная политика в сфере управления. Похожего мнения придерживается генеральный директор УК «Владимир» Татьяна Черноскутова. «На практике собственникам зачастую не хватает специальных знаний в сфере управления недвижимостью, квалифицированных кадров, особенно руководящего состава, наработанных связей, - пояснила эксперт. В результате, по ее словам, даже при растущем рынке методом проб и ошибок многие собственники получали низкую эффективность от управления недвижимостью: высокий процент вакантных площадей, переплаты за энергоресурсы, преждевременный выход дорогостоящего оборудования из строя, ускоренный износ отделочных покрытий и другое. Кризис лишь только усугубил ситуацию.
Вместе с тем до последних пор уральские бизнесмены предпочитали самостоятельно управлять объектами, нежели отдавать этот процесс на аутсорсинг внешним профессиональным УК. «Застройщики на Урале обычно не доверяют чужим управляющим компаниям, предпочитая создавать собственные. Во многом из-за того, что идея УК как отдельной организации еще слишком нова на рынке недвижимости, большинство девелоперов еще не успели привыкнуть к такому новшеству», - считает заместитель директора УК «AVS Девелопмент» Алексей Гущин.
А директор департамента управления компании London Consulting & Management Company (LCMC) Надежда Исаченко считает, что основными причинами выбора в пользу самостоятельного управления являются недоверие к привлеченным специалистам и боязнь потерять объект. «Многие бизнесмены до сих пор относятся к аутсорсингу настороженно. И этому есть историческое объяснение: до сих пор собственник боится пускать в свой бизнес «неизвестных», не подчиняющихся ему людей, так как помнит еще схемы ведения бизнеса в 90-е годы», - пояснила Надежда Исаченко. Таким образом, по данным LCMC, в настоящее время не более 10% объектов коммерческой недвижимости в России переданы в управление внешним компаниям, остальными 90% - занимаются сами собственники. При этом на Урале этот процент на порядок выше.
Сдвиг интересов
Многие участники рынка уверены, что кризис изменит существующий расклад на уральском рынке управления недвижимостью. «Когда темпы развития ритейлеров подвергаются серьезной корректировке, арендаторы требуют снижения ставки и переход на процентную систему оплаты, только профессиональная УК с разработанной антикризисной политикой, наладит бизнес-процесс объекта без серьезных ущербов для собственника, - считает заместитель генерального директора ГК «Овентал» Захар Калмыков. - Конечно, успех и жизнедеятельность торгового центра зависит во многом и от качества самого объекта и его месторасположения. Однако в нынешних условиях без грамотной управляющей компании не обойтись, если собственник хочет получать стабильный арендный доход».
С позицией коллеги согласна директор ГК «СлавГрад» Анна Цирульская. Она уверена, что профессиональная УК в условиях кризиса просто необходима, так как работает на два жизненно важных фактора: снижает издержки на эксплуатацию и увеличивает доходность за счет привлечения и удержания арендаторов, а также за счет привлечения неарендного дохода. Оба направления деятельности позволяют сделать объект более конкурентоспособным и привлекательным, как для потенциального арендатора, так и для потенциального инвестора-покупателя.
«Кризис резко сдвигает интересы уральских собственников в пользу профессиональных УК, - подытожил генеральный директор «Урал-Гермес» Александр Засухин. - Снижение дохода на уже функционирующих объектах у их владельцев вызывает желание интенсифицировать работу объекта, как основного источника доходов, а эти задачи часто под силу лишь профессиональным УК».
Шанс для УК
Профессиональные УК решили не упускать шанса для освоения рынка Урала. Активизировались местные управляющие компании, повышенный интерес к региону сегодня проявляют московские и зарубежные игроки. Компания IQ Property Management, в управление которой находится в настоящее время индустриальный парк «Пышма» (Свердловская область), активно развивает свою деятельность в регионе. «Внешние компании с более низкими издержками за счет масштабности становятся более привлекательными для владельца, чем внутренние структуры», - уверен генеральный директор УК IQ Property Management Евгений Гриханов. Его компания сегодня предлагает в регионе полный спектр услуг для обеспечения эффективного управления и комплексного обслуживания как производственно-складских помещений, так торговых комплексов и бизнес-центров.
Terra Direction осенью прошлого года объявила о заключении договора с уральским застройщиком ООО «НИКС и К», согласно которому УК будет осуществлять на эксклюзивной основе брокеридж, в дальнейшем – долгосрочное управление многофункциональным комплексом SUMMIT в Екатеринбурге. По словам генерального директора Terra Direction Олега Здрадовского, в настоящее время согласовываются условия ведения схожих проектов в других городах Урала - Челябинске, Тюмени, Новом Уренгое (Ямало-Ненецкий автономный округ).
В конце прошлого года в Екатеринбурге начала оказывать услуги по технической эксплуатации и управлению недвижимостью компания ООО «ОКИН ФЭСИЛИТИ РУ», которая является дочерней структурой европейского холдинга OKIN GROUP. Столица Среднего Урала стала вторым городом после Москвы в России, где начал работать европейский холдинг. По словам президента ООО «ОКИН ФЭСИЛИТИ РУ» Яна Кэмбелла, в настоящее время в Уральском регион рынок профессионального внешнего управления объекта недвижимости находится в стадии становления.
«Из-за дефицита на местном рынке грамотных специалистов с серьезным опытом работы, многие уральские собственники вынуждены заниматься самостоятельно непрофильной для себя деятельностью. В итоге часто страдает качество управления и повышается риск инвестиций», - сообщил Ян Кэмбелл. Он уверен, что услуги «ОКИН ФЭСИЛИТИ РУ» будут востребованы среди уральских владельцев недвижимости, которые сегодня заинтересованы в сокращении издержек на содержание здания при сохранении высокого качества управления объектом. В настоящее время на Урале топ-менеджмент «ОКИН ФЭСИЛИТИ РУ» ведет переговоры по оказанию услуг в таких объектах Екатеринбурга, как строящиеся торгово-развлекательные центры «ФАН-ФАН» ( «Фин-Инвест-Строй») и «КомсоМОЛЛ» (DVI Group).
Без чужих
Впрочем, часть игроков рынка сомневаются в ажиотажном спросе на услуги внешних УК. Глава центра недвижимости «Метрополия» Сергей Бузунов отметил, в существующих экономических условиях кроме решения стратегических задач, нужно решать и важную тактическую сокращения издержек. По его мнению, наиболее конкурентоспособными объектами собственники будут управлять сами, а услуги профессиональных УК будут востребованы, в первую очередь, в менее успешных проектах. С ним согласна директор департамента управления и эксплуатации LCMC Надежда Исаченко. «Сейчас в основном отдают на управление очевидно проблемные объекты, которые требуют значительных первоначальных вложений», - отметила эксперт.
Генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов более пессимистично оценивает возможности внешних УК по освоению уральского рынка в период кризиса. Он полагает, что собственники объектов вряд ли пойдут на увеличение расходов, связанных с привлечением сторонней управляющей компании. «Безусловно, качество управления профессиональной УК выше, однако и стоимость аутсорсинга всегда выше, чем собственное управление объектом. Когда перспективы развития рынка коммерческой недвижимости не определенны, не думаю, что борьба за качестве через повышение стоимости услуг – оптимальная стратегия на сегодняшний день», - сообщил Игорь Суханов. Он также добавил, что привлечение профессиональной УК сопряжено с большими финансовыми и временными издержками, даже на этапе обращения: необходимо провести комплексный аудит объекта, улучшить инженерную составляющую, заменить оборудование. Без этого привлеченная компания не может гарантировать качества управления объектом.
Генеральный директор ТЦ «Гринвич» (Екатеринбург) Дмитрий Сарапульцев полагает, что на уральском рынке нет достойных предложений от УК. Поэтому в торговом центре создали свою управляющую компанию. По мнению Дмитрия Сарапульцева, внешняя управляющая компания должна быть независимой и опытной, однако именно опыт в данной сфере, по его мнению, местным УК негде было приобрести. Этой же точки зрения придерживается управляющий директор УК «Челябинск-Сити» Вадим Кудряшев, который полагает, что на местном рынке нет зарекомендовавших себя с положительной стороны профессиональных УК, а международные и московские компании не всегда компетентны в регионах. Он пояснил, что уже известны примеры на практике, когда в рамках эксплуатации объекта неместным игрокам сложнее договариваться с контролирующими инстанциями. «Вместе тем, для регионального собственника управление объектов – это отдельный бизнес, который ему приносит прибыль. Если он может заработать сам, зачем он делиться потенциальным доходом, тем более в условиях кризиса», - подчеркнул Вадим Кудряшев.
Следует сказать, ценообразование услуг УК наиболее острый и обсуждаемый вопрос. Первый и наиболее распространенный способ оплаты – это процент от доходов объекта, и такая схема сегодня используется в 80% случаев. Еще один популярный метод формирования стоимости услуг, когда УК получает фиксированную сумму за выполнение работ и получения ранее оговоренного размера прибыли. Если доход выходит больше, управляющей компании полагается премия, если меньше – штраф. Поэтому большинство экспертов утверждают, что ответить на вопрос, которые нередко задают собственники объектов, сколько стоит работа управляющей компании, то же самое, что сказать, сколько стоит машина. Впрочем, на уральском рынке уже появились ориентировочные тарифы. Как рассказала Татьяна Черноскутова, стоимость для объектов коммерческой недвижимости варьируется от 25 рублей за кв.м. в месяц. По оценкам Андрея Гущина, это порядка 50-100 рублей за кВ.м. полезной площади в месяц. Примерно такие же цифры название и другие игроки рынка, подчеркнув при этом, что стоимость определяется индивидуально для каждого объекта.
По словам директора УК «Партнерство» Андрея Черушева, проблема внешних управляющих компаний еще и в том, что они привыкли работать в условиях развитого, стабильного рынка, а региональный рынок только находится в стадии развития. Поэтому он считает, что для повышения эффективности управления следовало бы воспитывать и образовывать собственных специалистов.
Альтернативы
Впрочем, четкая позиция многих уральских владельцев самостоятельно управлять объектом не останавливает некоторые профессиональные УК. В настоящее время они прорабатывают альтернативные варианты взаимодействия с уральскими бизнесменами. К примеру, LCMC вернула в перечень предоставляемых услуг постановку деятельности управляющей компании. Подобную услугу LCMC оказывала в 2005 году для БЦ «Аркаим Плаза» (Челябинск). Как объяснила Надежда Исаченко, этот вариант для тех собственников, которые не готовы отдать управление объектом в чужие руки. «Мы передаем УК собственника набор документов и правил, а также осуществляем оперативное консультирование по возникающим вопросам в течение определенного контрактом срока. Таким образом, собственник получает грамотно выстроенную собственную УК, экономит на покупке дорогостоящих специалистов, и оптимизирует собственный бизнес», - рассказала эксперт. При этом, добавила она, собственник может не бояться, что специалистов переманит конкурент: вся технология управления остается все равно у него и работает на благо его объекта.
Нестандартные предложения для собственников говорят и в других профессиональных УК. Александр Засухин уверен, что нынешняя экономическая ситуация как никогда выгода самим внешним управляющим компаниям. «Таких благоприятных моментов, как сейчас, для захвата региональных рынков у них, вероятно, не будет в долгосрочной перспективе, - считает он. - Именно управление в тяжелых экономических условиях позволит управляющим компаниям доказать свою эффективность перед региональными собственниками, что откроет для них новые перспективы в деятельности».
