19 марта 2009, 14:20

Выбор редакции

На крыше «Пассажа» построят открытую террасу с видом на мэрию
Битва бородатых титанов: Дед Мороз пошел против Санта-Клауса в войне за уральскую землю
Спрос превысил предложение: на дешевую землю во второй очереди «Титановой долины» заявились 20 резидентов

Что делать ипотечному заемщику в кризис?

Cегодня, в разгар экономического кризиса, больше всего не повезло ипотечным заемщикам. В условиях повальных увольнений и сокращений зарплат врагу не пожелаешь оказаться на их месте.

Оказаться в одночасье без работы и без средств к существованию, имея за плечами груз ипотечного кредита – это может сломить многих людей. Даже при условии сохранения работы приятного мало – банки повально повышают ставки по ипотеке.

Но не надо отчаиваться, безвыходных ситуаций не бывает. В сегодняшней ситуации банки достаточно лояльно относятся к заемщикам, испытывающим финансовые трудности, и разрабатывают всевозможные схемы выхода из сложной ситуации.

Попытаемся разобраться, что сейчас происходит на ипотечном рынке России и как вести себя заемщикам.

Обычно банк предлагает 3 пути решения проблемы ипотечного заемщика

Что сейчас творится с ипотекой

Мировой финансовый кризис, повсеместно затормозивший экономическое развитие, привнес свои коррективы и на ипотечный рынок, отразившись на перспективах ипотечного кредитования.

Сегодня разброс процентных ставок по ипотечному кредиту очень велик – от 14% до 30%. С начала кризиса минимальная ставка по кредитам выросла на 3,5%, максимальная (по рублевым кредитам) – на 15%. Но в феврале рост процентных ставок остановился.

Если говорить об изменениях ипотечного кредитования, стоит отметить, что минимальный первоначальный взнос увеличился до 30%. Для банков это максимально допустимый риск – дельта для изменения цены на предмет залога при долгосрочном кредитовании. А для заемщика – возможность более ответственно подойти к ипотечному кредиту и застраховаться от риска изменения стоимости квартиры.

Несмотря на увеличение процентных ставок, сумма займа, требуемая для приобретения квартиры, уменьшилась за счет падения цен на недвижимость. И как следствие, аннуитетный платеж сегодня будет ниже, чем при покупке по ипотеке аналогичной квартиры до кризиса. Аннуитетный платеж – равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Ряд банков кредитуют приобретение квартир даже в строящихся домах, при условии высокой степени готовности жилья и под залог имеющегося имущества.

Немного статистики – денег нет, просрочка растет...

По данным ЦБ РФ, объем просроченной задолженности физлиц по жилищным ипотечным кредитам, предоставленным кредитными организациями, и приобретенным правам требования по ним в 2008 году увеличился более чем в 15 раз – до 12,1 млрд. рублей с 0,8 млрд. рублей.

Согласно данным ЦБ РФ об ипотечном кредитовании, просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях в прошлом году увеличилась 13,4 раза – до 5,8 млрд. рублей, по кредитам в валюте – в 17 раз, до 6,3 млрд. рублей.

По рублевым ипотечным кредитам на четвертый квартале 2008 года пришлось более половины (3,1 млрд. рублей из 5,4 млрд. рублей) годового прироста просроченной задолженности, по валютным кредитам – около 70 проц. (4,1 млрд. рублей из 5,9 млрд. рублей).

В результате доля просроченной задолженности по валютным кредитам в общей сумме просроченной задолженности за год увеличилась с 45,4 процентов до 51,7 процентов.

Физлицам в 2008 году было выдано ипотечных кредитов на сумму 633,8 млрд. рублей, что на 14 процентов больше, чем в 2007 году (556,5 млрд. рублей).

Согласно данным ЦБ, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам увеличилась с 12,6 процентов годовых в 2007 году до 12,9 процентов в 2008 году, по валютным – не изменилась – 10,9 процентов.

За прошедший год средневзвешенный срок ипотечного кредитования вырос по рублевым кредитам со 198,6 месяцев до 219,8 (18,3 лет), по валютным – со 189,3 месяцев до 210,5 месяцев (17,5 лет).

Ипотечные кредиты предоставляли 597 кредитных организаций, или каждая вторая.

Количество предоставленных ипотечных кредитов на начало 2009 года составило 479,4 тысячи.

Что же делать заемщикам? Советы экспертов

Если так случилось, что по каким-либо причинам вам не под силу справиться с уплатой ипотечного долга, не нужно впадать в панику. Обратитесь как можно быстрее в свой банк и объясните сложившуюся ситуацию. Банк обязательно пойдет вам навстречу и найдет пути выхода из трудной ситуации. Обычно банк предлагает 3 пути решения проблемы:

  • отсрочка платежа на несколько месяцев
  • увеличение срока кредита
  • продажа заложенной квартиры и досрочное погашение займа.

Например, как рассказала руководитель блока ипотечного кредитования BSGV Екатерина Забелина, в BSGV уже работает ряд процедур и "подпродуктов" позволяющих клиентам пережить непростые времена. В частности для клиентов, чей доход сократился, например, произошло сокращение заработной платы или один из супругов потерял работу, банк предлагает реструктуризацию ипотечного кредита с увеличением срока или с льготным периодом кратном 3, 6 или 12 месяцам (уплата только процентов), или с тем и другим одновременно.

Например, клиент год назад взял ипотечный кредит под 13% годовых в рублях в размере 4,5 млн. рублей на 10 лет, его платеж составляет около 67 тысяч рублей ежемесячно. Если увеличить срок до 240 месяцев и предложить клиенту льготный период на 6 месяцев, то в этот период платеж будет составлять около 46,3 тысяч рублей ежемесячно. Разница достаточно существенная.

Что касается клиентов, у которых ситуация более плачевная, допустим человека уволили или собственный бизнес разорился, и сам клиент понимает, что восстановить свой доход в относительно краткосрочной перспективе не представляется возможным, BSGV предлагает разнообразие схем по продаже объекта из-под залога. Таким образом, клиент сможет, не портя свою кредитную историю, расплатиться с банком и даже возможно остаться в плюсе.

По словам члена правления Городского Ипотечного Банка (ГИБ) Ольги Садовской, в ГИБе разработаны соответствующие бизнес-процессы и уже запущена пилотная программа по реструктуризации задолженности ипотечных заемщиков банка, которые в силу разных причин, связанных, в том числе, с сокращением дохода или увольнением с работы, не могут в полной мере погашать свой кредит. Вариантов решения для заемщика может быть несколько, включая удлинение срока кредита и временное снижение ежемесячных аннуитетных платежей. В любом случае, это решается в индивидуальном порядке в зависимости от ситуации, сложившейся у конкретного заемщика, и предоставленных в банк подтверждающих документов, отметила О. Садовская.

Как отметил заместитель директора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев, те заемщики, которые хотели бы продолжать выплачивать кредит, но в силу обстоятельств потеряли такую возможность, практически всегда смогут договориться с банком-кредитором о реструктуризации долга. Ведь для банка реализация заложенной квартиры через суд и последующие торги малоинтересны. Этот процесс занимает много времени и требует определенных издержек. Поэтому банк будет заинтересован в урегулировании вопроса, так сказать, полюбовно. Главное условие, заемщик не должен скрываться от банка. Лучше добровольно появится в банке, и написать заявление с изложением сложившейся ситуации и перспектив ее разрешения, подчеркивает эксперт. А если заемщик сам предложит варианты – это во многом упростит процесс достижения компромиссного решения.

Что же просить у банка&?

Если у заемщика трудности носят временный характер, то ему может подойти вариант с отсрочкой платежей или построение особого графика погашения задолженности, например, выплата только основного долга или процентов в течение 3-6 и т.д. месяцев. Далее, график погашения восстанавливается до изначального. При снижении доходов заемщика, в ряде случаев имеет смысл оформить пролонгацию кредита, за счет чего удастся снизить размер платежа по кредиту.

Этот вариант наиболее действенен для кредитов, выданных на 5-10 лет, у которых при увеличении срока кредитования до 20 лет, платеж сократится на 18-45%. По просьбе заемщика и положительном решении банка, валютный кредит может быть переоформлен в рублевый, что застрахует заемщика от дальнейшего неблагоприятного роста курса валюты. Если перспективы улучшения финансового состояния заемщика неочевидны, решение может быть в продаже заложенной квартиры. И чем быстрее заемщику удастся продать квартиру, тем меньше процентов и, возможно, штрафов, набежит по кредиту, а значит ему самому достанется больше денег от продажи.

Откладывать продажу "на потом" рискованно, так как цены на недвижимость снижаются, и говорить об окончании этой тенденции еще рано. Получить согласие банка на продажу заложенной квартиры не сложно, несколько сложнее будет найти покупателя. Бинбанк также применяет так называемую амнистию к заемщикам, имеющим просроченную задолженность. Она заключается в том, что банк прощает заемщику часть, а иногда и всю сумму штрафов при погашении заемщиком просроченной задолженности и восстановлении графика выплат.

Откуда еще ждать помощи?

Государство тоже не осталось в стороне от проблем заемщиков, и разрешило оплачивать ипотечный долг "материнским капиталом". С 1 января 2009 года семьи, которые заключили договоры ипотечного кредитования по 31 декабря 2010 года включительно, могут воспользоваться правом на распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей и направить указанные средства на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным.

Кроме того, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) в рамках реализации программы господдержки заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, создало ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (ОАО "АРИЖК"), которое будет проводить реструктуризацию проблемных ипотечных кредитов. Программа действует для заемщиков, взявших ипотечный кредит до 1 декабря 2008 года и доходы которых резко снизились. Они могут подать заявку на реструктуризацию кредита в АРИЖК либо в свой банк, который в свою очередь свяжется с агентством.

При этом заемщик должен будет подтвердить свою неплатежеспособность документами. Это может быть к примеру трудовая книжка, подтверждающая увольнение по сокращению либо справка 2-НДФЛ, подтверждающая резкое сокращение зарплаты. Участие в программе основано на принципах платности, возвратности и срочности обязательств. Максимальный срок реструктуризации кредита, предусмотренный программой, – 12 месяцев.