По оценке банкиров, в 2010 году объем предоставленных кредитов вырастет не менее чем на 40%. Однако на докризисный уровень выдачи ипотечных займов даже при таких высоких темпах роста банки смогут выйти лишь к 2012 году.
Итоги кризиса
Из 130 банков, которые формально выдают ипотеку, динамику рынка обеспечивают только десять крупнейших в этом сегменте игроков. По данным Банка России, за 2009 год доля пяти крупнейших кредитных институтов выросла с 37% до 61%.
Ключевым игроком рынка ипотеки по-прежнему остается Сбербанк - его доля за прошедший год возросла с 37 до 63%. При этом объемы ипотечного кредитования за прошлый год сократились втрое, при этом в Уральском отделении Сбербанка количество ипотечных кредитов в 2009 году сократилось более чем в 5 раз.
Большинство крупнейших банков за 2009 год также существенно снизили объемы ипотечного кредитования: Транскредитбанк — на 59,3%, «ДельтаКредит» — на 84%, Банк Сосьете Женераль Восток — на 85% (данные по рэнкингу российских банков по объему выданных ипотечных кредитов рейтингового агентства «Эксперт»).
Сергей Озеров, председатель правления DeltaCredit:
— В 2009 рынок ипотечных кредитов в целом упал в 4,3 раза, в Свердловской области падение было еще более сильным — в 5,6 раз: с 22 до 3,9 миллиардов рублей. Это и есть пик кризиса.
Кризис скорректировал и состав первой десятки участников ипотечного рынка: с него фактически ушли «Уралсиб» (-97%), Райффайзенбанк (-97%), «Ак Барс» (-94%), НОМОС-банк (-94%) и «КИТ-Финанс» (-93%). Зато в топ-10 появились новые игроки: банк «Московское ипотечное агентство» (-42%) и банк ИТБ, увеличивший объем кредитования в 2,5 раза.
В результате, развитие ипотечного кредитования сегодня определяется динамикой бизнеса двух госбанков (Сбербанк и ВТБ 24), нескольких частных банков (БСЖВ, Росбанк и DeltaCredit), а также банков-агентов АИЖК («Евротраст», Городской ипотечный банк, «Жилфинанс», ИТБ). «Ведущую роль на рынке ипотечного кредитования России пока играют госбанки. Подобная ситуация сложилась во всех развитых странах, но мы уверены, что это временное явление», — комментирует председатель правления DeltaCredit.
Свет в конце кредитного тоннеля
По итогам 2009 года в России было выдано 130 тысяч ипотечных кредитов на сумму 150 миллиардов рублей. Это в 2,7 раз меньше по количеству выданных кредитов и в 4,3 раза меньше по объему выданных денежных средств, в сравнении с 2008 годом.
Однако уже в четвертом квартале прошлого года банки отмечали рост количества выданных ипотечных кредитов.
Сергей Козлов, заместитель генерального директора филиала ЗАО «Банк Сосьете Женераль Восток» в Екатеринбурге:
— Этому способствовали несколько факторов. Во-первых, действия нашего регулятора — ЦБ, направленные на снижение цены кредитных денег. Во-вторых, у людей появилась уверенность в завтрашнем дне. И, наконец, в-третьих, стабилизировались цены на недвижимость. По данным УПН сегодня цена квадратного метра держится в пределах 53 тысяч рублей, и никаких предпосылок к дальнейшему падению нет.
Роман Шавловский, начальник отдела Управления кредитования частных клиентов Уральского банка Сбербанка России:
— В четвертом квартале 2009 года наметился рост, и уже в первом квартале 2010 года нами было выдано в три раза больше ипотечных кредитов, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Общая сумма составила более 2,5 миллиардов рублей. Рост мы связываем не только со стабилизацией экономики, но и со снижением процентных ставок по кредитным продуктам и отменой комиссий.
Активный рост продолжается и по результатам первого квартала 2010 года. «В марте 2010 года объем выданных ипотечных кредитов увеличился в 3,5 раза по сравнению с предыдущим месяцем», — констатирует Дарья Родионова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Уральского фиилала «Райффазенбанк».
Впрочем, даже в тех банках, где динамика по ипотечным кредитам пока не столь впечатляющая, говорят о скором оживлении. «К сожалению, по итогам первого квартала 2010 года сократился портфель ипотеки, но уже во втором квартале мы надеемся переломить этот тренд», — отметил председатель правления банка «ВТБ 24» Михаил Задорнов.
В DeltaCredit прогнозируют, что к концу 2010 года уровень продаж ипотечных продуктов сравняется с показателем 2007 года, а рынок ипотеки в целом вырастет на 40% в сравнении с прошлым годом.
Некоторые банкиры говорят, что намерены увеличить процент одобряемых заявок за счет смягчения требований к заемщикам.
Ипотека дело семейное
Эксперты отмечают, что за последнее время поменялось поведение заемщиков. Во-первых, они стали более подкованы в вопросах ипотеки. Во-вторых изменились их возможности и потребности. Уменьшилась сумма ипотечного займа. Как отмечают в DeltaCredit, до кризиса люди брали в ипотеку 1700 — 1800 тысяч рублей, сейчас сумма сделки сократилась на полмиллиона. Все больше людей стали брать ипотечный кредит не для покупки квартиры, а для улучшения жилищных условий. «Взяв в банке
Ирина Постникова, директора представительства банка DeltaCredit в Екатеринбурге:
— Могу описать среднестатистический портрет заемщика в нашем банке. Обычно это люди25-35 лет с высшим образованием, работающие преимущественно в бюджетной сфере. Это специалисты среднего звена, весьма амбициозные люди, которые стремятся сделать карьеру. Как правило, у них уже есть один ребенок, но они планируют расширить свое семейство и в будущем воспользоваться материнским капиталом для погашения ипотеки. Зачастую у них уже есть некие материальные активы, например, автомобиль. Совокупный доход семьи составляет 53 тысячи рублей. При этом около 60% клиентов берут кредит не единолично, а привлекая супругу, братьев, сестер или родителей в качестве созаемщиков. Кредит — дело семейное. Сегодня вообще редко кто покупает квартиру в одиночку.
Во многом тенденция привлечения созаемщиков обусловлена невысоким уровнем зарплат. Но, как говорят эксперты, даже зарплата в
Елена Мяло, директор Уральской брокерской компании «Магазин Ипотеки», группа компаний Центр недвижимости «Северная казна»:
— Надо понимать, что банки принимают во внимание совокупный доход семьи. Если это семья молодая, то можно присовокупить зарплату родителей, попросив их выступить в роли созаемщиков. Если в семье один человек имеет зарплату в15-20 тысяч рублей, это не табу для получения ипотечного кредита. К тому же, если разбросать общую сумму на 30 лет, то и платеж будет не так обременителен.
В Сбербанке для успешного одобрения заявки на ипотечный кредит совокупный доход семьи должен составлять
Отметим, что процент заработка, который может быть использован для платежа по кредиту, в разных банках разный. Если Сбербанк допускает, когда заемщик отдает банку до 70% своего дохода, то коммерческие банки куда более осторожны в этом вопросе: так, для DeltaCredit предел 60%, а для БСЖВ — 40%.
Когда ипотека будет доступной?
На вопрос стала ли ипотека более доступной, эксперты отвечают неоднозначно.
Дарья Родионова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Уральского фиилала ЗАО «Райффазенбанк»:
— Будет ли ипотека доступнее? Это зависит от появления дешевых долгосрочных ресурсов на рынке для банков и от стабилизации цен на недвижимость.
При этом банкиры отмечают, что сегодня за низкими ставками по ипотеке, о которых активно говорят банки в рекламных кампаниях, часто следует и целый ряд дополнительных условий.
Сергей Козлов, заместитель генерального директора филиала ЗАО «Банк Сосьете Женераль Восток» в Екатеринбурге:
— Если банк декларирует ставку в 10% или даже 8% годовых — это не означает, что кредит под такую ставку будет легко получить. Общие правила всегда и для всех банков одинаковы: чем меньше взнос и дольше срок, тем выше ставка. И наоборот — чем больше взнос и меньше срок кредита, тем меньше ставка кредитования.
Ипотечные брокеры говорят, что основной плюс сложившейся сегодня ситуации в том, что выбор ипотечных программ стал гораздо шире.
Мария Демидова
экономический обозреватель 66.ru
