Анатолий Печатников: осенью ставки по ипотеке еще опустятся

Выдавать ипотеку банкиры намерены чаще, больше и быстрее. Планы по наращиванию ипотечного портфеля у банкиров весьма оптимистичные. В первую очередь это объясняется тем, что без заемных средств подавляющее число россиян купить недвижимость просто не в состоянии.

О сегодняшних трендах и перспективах развития рынка мы беседуем с заместителем президента–председателя правления и директором департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Анатолием Печатниковым.

— Каковы итоги ипотечного рынка за первое полугодие 2011 года?
— Задолженность физических лиц по кредитованию увеличивается. В январе был сезонный провал, когда число кредитов снизилось на 0,5%, но уже в апреле-марте все выровнялось. И все же ипотека после кризиса восстанавливается медленнее, чем рынок кредитования в целом. Впрочем, это закономерно. Население после кризиса берет небольшие короткие кредиты, а ипотека — долгосрочный продукт, заемщику нужна большая уверенность в завтрашнем дне.

В сложившейся экономической ситуации мы ожидаем роста совокупного ипотечного кредитного портфеля в РФ на 21% по итогам 2011 года и еще большего роста по итогам 2012 года.

Что касается ставок, то идет снижение среднерыночных ставок — примерно по 0,1% годовых в месяц. Это просто следствие конкурентной борьбы и появления на рынке конкурентных игроков, которые в кризис воздерживались от таких кредитов.

Вполне можно ожидать заметного снижения ставок в четвертом квартале: будет конец года, банкам надо выполнять планы, конкурентная борьба усилится. Хотя цена ипотеки и сейчас довольно доступная. Средняя ставка вновь выданных в стране кредитов составляет чуть более 12%. Для того чтобы опустить ставки ниже, нужно снизить уровень инфляции или же понижение ставок должно быть целевым образом фондировано.

— Действительно, показатели роста ипотечного рынка радуют: объемы растут, ставки снижаются. А вот объемы строительства жилья, напротив, ниже, чем в 2010 году. В первом квартале темпы прироста вообще были отрицательными. Что будет с ипотекой, когда покупатели есть, деньги у них тоже есть, а вот квартир нет?
— Для ипотеки это только плюс: дефицит жилья будет приводить к росту цен на недвижимость. Обеспеченность кредитных портфелей будет увеличиваться, средняя сумма кредита будет расти. Это утилитарный плюс для меня как для банкира.

Но есть и минус: если доходы населения не будут расти такими же темпами, то возможности покупать у граждан снизятся. Обычно эти два фактора находятся в балансе, и цены тоже определяются спросом. Думаю, основная тенденция, которую мы увидим, — это рост цен на недвижимость.

— Что банку выгоднее: когда недвижимость стоит дороже и за счет этого увеличивается сумма кредита, или когда недвижимость стоит меньше, но больше людей могут себе ее позволить?
— Банку выгодна стабильная ситуация, когда нет резких колебаний цен на недвижимость. Вспомните, что случилось в кризис. Залоги обесценились, люди потеряли мотивацию по выплате своих долгов, особенно те, кто брал кредит без первоначального взноса. Представьте, что вы взяли кредит на 100 рублей, купили квартиру за 100 рублей, но через год выяснилось, что она стоит 80 рублей, а за вами еще долг 95 рублей. С точки зрения бизнеса, выплачивать такой кредит — это дело абсолютно бессмысленное. Но люди уже вложили деньги в ремонт, купили мебель, и они вынуждены выплачивать кредит, однако делают это уже не так охотно, как раньше.

Пока оснований для паники нет: прирост цен на недвижимость сопоставим с инфляцией — 7-8% в год — это абсолютно комфортная ситуация.

— Вы не оценивали процент людей, которые выходят из сделки за счет продажи квартиры?
— То, что сейчас портфели амортизируются быстрее, чем это было заложено в планах, — это факт. Особенно это было заметно в первом квартале 2011 года. Люди возвращают долги быстрее, чем это предусмотрено условиями договора. Например, люди в конце года получили премии и направили их на погашение. А если ипотеку заемщик брал в кризис, когда ставки были 14-15%, то теперь он берет новый кредит и погашает старый. Это тоже приводит к досрочному погашению. Кто-то продает жилье, желая купить новое или из-за невозможности расплатиться по существующему кредиту. Все три фактора важны.

— Досрочное погашение невыгодно банку, ведь вы недополучаете процент?
— Да, если человек досрочно погашает кредит, для нас это болезненно. Мы зарабатываем на процентах. Выгода банка заключается не столько в объеме продаж, сколько в росте кредитного портфеля. Доходы мы получаем как раз от активов, от портфеля. Поэтому когда портфели снижаются, это очень тревожный сигнал. Но препятствовать досрочному погашению ипотеки мы не можем.

— Что в таком случае будут делать банки: вводить моратории на досрочное погашение?
— Ни в коем случае. Значит, нам просто надо увеличивать объемы выдачи ипотеки, чтобы новыми продажами компенсировать досрочное погашение.

— Не спровоцирует ли тенденция к досрочному погашению займов увеличение срока моратория на досрочное погашение со стороны банка?
— В мире действует такая практика: хочешь погашать кредит без ограничений — плати большую ставку. Если согласен подписаться под ограничения, кредит будет дешевле. Но в России это не очень распространено в силу неразвитости финансовых инструментов. Более того, не забывайте, что в сфере досрочного погашения российское законодательство на стороне потребителя. Поэтому вряд ли тенденция к досрочному погашению может как-то повлиять на появление новых ограничений.

— По данным статистики, россияне за 20 лет переплачивают 3 стоимости кредита. Будет ли сокращаться этот разрыв в переплате?
— Это определяет ставка. Если сейчас она 12%, то вы и получаете вот такую переплату. За рубежом ставки 3-4%, естественно, и переплата ниже в 3 раза. В ставке большая составляющая — это стоимость денег. Банк берет депозиты и выдает их заемщикам. Цена на ипотеку сейчас зависит от ставки по вкладам. А депозиты зависят от инфляции.

У нас инфляция составляет 7-8%, а то и больше. Плюс затраты и риски, плюс отчисления в Агентство по страхованию вкладов, резервирование — вот оно и набегает 12%, не меньше.
Отсюда и трехкратная переплата.

Но надо не только ругать банкиров, но и сопоставлять с тем, насколько за это время вырастет цена на недвижимость, во сколько вам обойдется аренда недвижимости, пока вы будете копить?

— А что сейчас для покупателя чаще всего становится стоп-фактором: большой первоначальный взнос, внушительная переплата, высокая ставка?
— Определенно — первый взнос. Все хотят жить в новом жилье, но никто не хочет копить. И первоначальный взнос — это самое сложное для потребителей. Но кризис показал, что 20% — это тот уровень первоначального взноса, который защищает от колебаний цен и показывает банку серьезность намерений клиента.

— Вернется ли массово на рынок ипотека без первоначального взноса?
— Вероятно, вернется, но лет через 5, не раньше. Это очень рискованно. И представленные сегодня на рынке продукты — не есть в чистом виде ипотека без первого взноса. Так, наш банк в качестве первого взноса принимает сертификат на материнский капитал. Ряд банков кредитует без первого взноса, но под залог уже имеющейся недвижимости.

Но амбиции и конкурентная борьба среди банков в конечном итоге приводят к тому, что стандарты либерализуются, а требования смягчаются.

— Не страшно опять оказаться в ловушке?
— Мы уже извлекли уроки из кризиса. Те менеджеры, которые пережили 2008 год, еще устойчивы к конкуренции. А вот лет через 10 придет черед новых управленцев, в их крови уже не будет кризисного иммунитета. И вполне возможно, что они допустят те же ошибки, которые допускали мы. Но, я надеюсь, изменится законодательство, и часть рисков будут сняты априори.